厦门：让“土地存量”变“发展增量”

xinwen.mobi · 发表于 2025-12-6 09:46:44

让土地“活”起来：看厦门如何盘活存量空间，赋能高质量发展
厦门国际邮轮母港片区的旧联检大楼通过更新改造，已成为一座融合闽南文化的主题景区，今年以来吸引了超过60万人次的游客，这是厦门向“存量”要“增量”的一个生动缩影。

在厦门岛西南角的沙坡尾，一座占地5000平方米的闲置地块正发生着变化。前厦门星鲨项目的这片土地，即将转型为集海景客房、文创潮玩、美食娱乐于一体的新空间。

不远处，国贸思明科创园2.7万平方米的产业空间，从空置的LED封装厂房蜕变为汇聚40多家人工智能企业的产城融合综合体。

01 存量转型的背景
厦门土地资源紧缺，新增建设用地空间有限。根据厦门市自然资源和规划局发布的数据，2025年全市国有建设用地计划供应总量为1762公顷，与过去五年平均供应总量基本持平，但可用于开发建设的增量空间并不多。

有限的城市空间承载着持续增长的经济社会发展需求，这是厦门面临的现实难题。

2024年1月，厦门市自然资源和规划局发布了《厦门市低效产业用地再开发政策指引（2025版）》，这份政策“工具箱”为盘活存量土地提供了系统指引。

作为全国首批低效用地再开发试点城市，厦门需要走出一条通过优化存量土地资源配置来支撑高质量发展的新路。

02 政策创新的两大支柱
在存量土地挖潜上，厦门形成了“混合产业用地管理”和“低效用地再开发”两大创新政策支柱。

2025年10月8日，《厦门市混合产业用地管理办法》正式施行。这一政策的核心是建立“土地用途清单制”，允许同一地块内混合使用不少于两种类型的土地用途。

与传统土地管理方式不同，企业在建设和运营过程中可根据市场需求，在土地出让合同约定的用途清单范围内灵活调整各用途建筑面积，审批程序从原来的逐级审批简化为只需向所在地资源规划部门备案，且无需补缴地价。

从实践看，早在2022年试点期间，厦门已成功供应21宗混合产业用地，土地面积约41公顷。这项改革允许企业根据市场变化动态调整业态组合，大大提高了土地利用的灵活性。

而低效用地再开发政策则为已经存在的低效产业用地提供了“盘活指南”。该政策明确了两种主要开发模式：一是原土地使用权人自行或合作再开发；二是由政府收储后重新组织供地。

为鼓励企业积极参与，厦门还提供了“10+4+N”的政策组合，包括允许工业用地分割、鼓励工业用地提容增效、简化审批流程、提供金融支持等多项具体措施。

03 实践探索的样本
在政策指引下，多个成功的实践案例在厦门各区域陆续涌现。

厦门国际邮轮母港片区的更新改造是一个典型。原国际旅游客运码头及客运联检大楼等存量资产，通过注入文化创意和旅游体验，转型为“屿见闽南·时光幻境”主题景区。

这一改造不仅盘活了闲置资产，还串联起周边厦鼓、邮轮等旅游资源，成为厦门的文旅新地标。

存量改造直接服务于城市新兴产业发展。国贸思明科创园通过临时变更建筑功能，仅用半年时间就将空置厂房改造成集产业办公、人才公寓、产业服务于一体的新型产城融合综合体。

目前，这里已入驻人工智能相关企业和机构超过40家，实现了从低效工业用地到高端创新载体的华丽转身。

思明区鹭江道片区则通过功能复合改造，使同一地块同时满足商务办公、文化交流、商业配套等多种需求，体现了混合利用的实际价值。

04 实施中的精细化考量
任何改革创新都需要在“放活”与“管好”之间找到平衡点。混合产业用地管理在赋予企业更大自主权的同时，也设立了明确的管理红线。

混合产业用地不能转为商品住宅开发，用途清单范围基本覆盖了除商品住宅以外的二产、三产各类经营性用地。

混合产业用地项目必须办理整体产权，实行整体持有、整体转让。在产权证书附记栏中，会详细注记土地出让合同约定的用途清单和比例构成，以及不动产权利处分的限制性条款。

土地用途转换的监管也有严格规定。用途转换后，若涉及消防设计、公众聚集场所或变更为保障性租赁住房、公共管理和公共服务设施，需依法重新办理相关审批或开展土壤污染状况调查。

05 规划者的系统思维
厦门自然资源和规划部门的思路是建立从宏观到微观的完整传导体系。

市级规划层面，厦门正推动“五年近期规划—三年行动计划—年度实施计划”的国土空间规划实施传导体系。年度建设用地供应计划正是在这一框架下，结合各区、各领域实际用地需求生成的。

住宅用地方面，厦门贯彻“严控增量、优化存量、提高质量”的思路，计划供应量仅为90公顷，低于往年水平。这背后是对市场存量情况和需求情况的全面分析，以及对市政交通配套和公共配套成熟度的综合考量。

从区域分布看，思明区计划供应7.79公顷，湖里区19.2公顷，集美区13.67公顷，海沧区13.72公顷，同安区21.25公顷，翔安区14.41公顷，各区根据实际情况有所侧重。

厦门保持了岛内外产品定位的差异：岛内以改善型产品为主导，岛外以刚需型产品为主导，同时继续推行第四代绿色生态住宅，打造差异化产品。

从沙坡尾到邮轮母港，从国贸思明科创园到星鲨项目，鹭岛的土地正在经历一场深刻的转型。

这些旧厂房、闲置建筑和低效用地上，曾经的生产线已迁移，新的创意和产业形态如雨后春笋般涌现。

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