星星集团附属拟4836.7万港元出售香港物业，并售后回租
香港写字楼市场下行之际，星星集团通过出售回租实现资产变现，以应对财务压力。
星星集团（01560.HK）于2025年11月4日发布公告，宣布其间接全资附属公司永达发展有限公司与买方威勇有限公司订立协议，以4836.7万港元出售位于香港威灵顿街1号Silver Fortune Plaza 20楼的办公室及配套区域。
该物业总建筑面积约为4397平方尺，目前由星星集团的间接附属公司用作共享工作空间运营。
根据协议，买方同意在交易完成后将该物业回租给星星集团或其全资附属公司，月租18.5万港元，初始租期为两年，并附有续租两年选择权。
01 交易关键信息
这份公告揭示了星星集团一项重要的资产重组计划。
卖方为星星集团的间接全资附属公司永达发展有限公司，而买方为威勇有限公司。
双方参考市场状况及独立估值师初步评估后通过公平磋商厘定代价。
交易付款方式分为三部分：已支付的初步订金241万港元，进一步订金242.67万港元于2025年11月14日前支付，余额4353.03万港元于完成时支付。
完成日期设定为2025年12月29日，但以获得股东批准为前提，否则完成日将顺延至批准后第21天。
02 售後租回安排
交易完成后，星星集团并未完全脱离该物业，而是通过售后租回的方式继续维持业务运营。
根据租约条款，星星集团作为租户，每个历月需支付18.5万港元租金，但不包括地税、差饷及管理与空调费用，所有这些额外费用均由指定租户承担。
租期为“2+2”模式——自完成日期起计初始租期为两年，并赋予指定租户选择权可续租两年。
租賃按金為370,000港元。这一售後租回安排将导致星星集团确认使用權資產及租賃負債约409.5万港元。
03 出售动机与财务影响
星星集团董事会解释，他们一直评估香港商业环境、商业物业市场的发展及公司的财务状况。
董事认为，出售事项透过变现其于该物业的投资，可应对香港商业物业市场的下行趋势及不明朗因素。
此举可改善集团的债务、流动资金、融资成本及整体财务压力。
该物业于2024年12月31日的经审核账面值约1.03亿港元，相比4836.7万港元的出售代价，预期出售将在2025财政年度录得亏损约5663.3万港元。
所得款项净额约4636.7万港元将用于偿还银行贷款。
04 集团近期资产处置
这并非星星集团近期首次出售资产。
2025年8月27日，星星集团宣布其间接全资附属公司Star Finance (BVI) Limited与买方裕和集团有限公司订立买卖协议，以1456万港元出售星星信贷有限公司全部已发行股份。
集团解释，出售星星信贷的原因是“维持小额贷款组合的成本效益”，以及减少集团的借贷及利息负担并增强集团的一般营运资金。
更早的2025年6月26日，星星集团还以1900万港元出售了位于香港夏悫道海富中心商场1楼94号铺的物业连租约。
05 企业背景与市场环境
星星集团（已更名为“星星集团亚洲有限公司”）是一家在香港主板上市的公司，主要从事物业发展及投资、酒店运营及金融服务等业务。
截至2025年11月4日收盘，星星集团股价报收0.12港元，港股市值为7569.68万港元，在房地产开发Ⅱ行业中排名第160。
证券之星估值分析指出，星星集团“行业内竞争力的护城河较差，盈利能力一般，营收成长性一般”。
财务数据显示，星星集团预计年度股东应占亏损将增加至不少于5.80亿港元，中期业绩股东应占亏损2.19亿港元，同比扩大634.9%。
此次出售租赁安排体现了星星集团在应对市场变化时的策略选择——通过资产变现改善流动性，同时通过租回维持业务连续性。
公告显示，出售事项构成香港上市规则下的主要交易，须经股东批准；而售后租回安排则为须予披露交易，获豁免通函及股东批准。
陈文辉先生及其控制实体持有公司约68.7%股份，可提供书面批准代替股东大会。
通函将于2025年12月1日前寄发。
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