强制退市与私有化并行，港股上市地产企业暗淡离场
港交所交易大厅的喧嚣背后，曾经风光无限的内房股正迎来一场无声的退场潮。
10月24日，五矿地产复牌股价飙升逾90%，这本应是值得庆祝的时刻，然而这波暴涨背后却是公司即将私有化退市的公告。
与此同时，上坤地产因长期停牌且未能满足复牌要求，被港交所强制取消上市地位，于10月27日正式退市。
这两家公司的命运恰是当前港股上市房企处境的两个缩影——要么主动私有化离场，要么被强制退市。
01 退市潮起：港股房企的集体告别
2025年以来，港股地产板块迎来了一波退市潮。曾经作为内房股首选融资平台的港交所，如今正在目睹它们的集体撤离。
据Wind数据统计，截至10月24日，年内已有21家港股公司完成私有化退市，涵盖金融、地产、文旅、消费等多个领域。
这些退市的房地产企业分为两类：一类是主动私有化退市，如首创钜大、大悦城地产、北京建设和五矿地产。
另一类是被动退市，即连续停牌超过18个月，触发了港交所退市条件，有银城国际控股、中泛控股和上坤地产等。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这一系列退市事件折射出房地产行业深度调整期的资本重构趋势。
中指研究院统计显示，2022年至今已有27家上市房企被动退市，其中A股14家，H股13家。
被动退市的A股房企多因“面值退市”及连续亏损；H股房企则主要因为财报难以发出及难以达成复牌指引，未能复牌，停牌超过18个月。
02 五矿地产：央企的体面离场
五矿地产的退司观察这波退市潮提供了一个典型样本。
五矿地产私有化的要约人June Glory International Limited是中国五矿的间接非全资附属公司。截至公告日期，要约人持有五矿地产约61.88%的股份。
这次私有化为股东提供了1港元每股的注销价，较最后交易日收市价0.490港元溢价约104.08%。根据计划支付的总代价最高约为12.76亿港元。
对于退市原因，五矿地产在公告中明确表示：“公司的股本融资能力有限且已失去上市平台优势。”
事实也的确如此，五矿地产自2009年起便没有通过发行股份从公开市场筹集任何资金。过去12个月的日均交易量仅约44万股，占无利害关系计划股份数约0.03%。
在业绩方面，五矿地产自2022年起已连续三年出现亏损。2022年至2024年，公司股东应占亏损分别为13.62亿港元、10.16亿港元和35.21亿港元。
五矿地产董事会主席何剑波曾在年报中表示，公司首先要确保“活下去”，把去库存、防风险放在首位。
03 离场逻辑：上市地位从资产变包袱
这些房企选择退市的背后，有着相似的逻辑与困境。
失去融资功能是退市的核心原因。港股市场允许上市半年后即可增发，房企可以通过配股、供股等方式灵活融资。然而，这一优势对于现在的部分房企来说已不复存在。
中金公司研报指出，公司战略选择、避免同业竞争、节省维持上市所需费用、股票流动性有限、估值与股价低迷等是港股私有化案例的主要动因。
维持上市地位需要高昂的成本，包括合规成本、审计费用、信息披露成本等。当上市平台无法带来相应的融资便利时，这些成本便成了不必要的负担。
此外，房地产行业的深度调整使得这些企业面临巨大的业绩压力。2025上半年，上市房企超六成亏损，在发布半年度业绩预告的沪深上市房企中，45家亏损，占比63.4%。
严跃进认为，从资本市场的角度来看，一些股票资产面临流动性低迷、股本融资功能丧失的情况下，叠加市场的深度调整，自然会认为资本市场已失去价值发现功能，进而会有退市的操作。
04 行业重构：从资本扩张到战略收缩
这波港股房企退市潮，实际上反映了中国房地产行业发展逻辑的深刻变化。
回溯历史，港交所曾是内房股的首选融资平台。2015-2020年，A股市场对房地产企业IPO实施严格限制，而港股给予了足够的空间，并为房企提供了快速融资通道。
那个时期，中国房地产行业处于“高杠杆-快周转”的黄金时代，房企通过港股上市实现规模跃升。
然而，“高杠杆-快周转”的时代已经落幕。随着房地产行业进入深度调整期，部分企业选择主动退市，进行战略收缩。
五矿地产在公告中坦言，私有化后公司将能在日常经营及策略规划方面拥有更大灵活性，能更有效地专注于长期业务规划及资源整合，提升核心竞争力，而不再受制于短期市场波动及合规压力。
值得注意的是，退市并不意味着企业生命的终结，反而可能是一个重新整合的开始。
眺远咨询董事长兼CEO高承远表示，对五矿地产来说，上市平台已基本失去融资功能。私有化后因为报表不再公开，将有利于企业做减值、卖项目、拉战投。
05 央企退市：非主业地产央企的战略撤离
在此轮退市潮中，一个值得关注的现象是非主业地产央企的集体撤离。
无论是电建旗下的南国置业、中粮旗下的大悦城，还是五矿集团旗下的五矿地产，它们有一个共同点——母公司主业都不是房地产。
相比招商、保利、中海、华润这些以地产为核心主业的央企，这类“兼职型地产央企”在集团体系内属于边缘化业务，不被重视但又受到各种集团制约。
这也直接导致这类房企既无法完全自主地参与市场竞争，又无法充分享受央国企优势。
这种特点导致他们在市场竞争中“慢半拍、贵一截、错一步”。
有分析指出，一个核心一线城市项目，拿地4个月后才推出设计方案，后又因组织架构调整和人员变动、巡视组巡查等因素，项目被一再耽搁。
同批次拿地的其他项目早就售罄只待交付时，而该项目才刚上市销售，但此时的市场环境已完全改变。
06 未来走向：退市后的出路何在？
退市之后，这些房企将面临怎样的未来？
对于被动退市的企业，如银城国际控股、中泛控股和上坤地产，它们需要解决债务重组与清偿问题。
退市后债务没有免除，还是要偿还。而且上市房企如果有虚假承诺等违规问题，可能面临投资人的诉讼追究。
对于主动私有化的企业，如五矿地产，退市后可能与其同系公司进行整合。
中国五矿旗下拥有五矿地产、中冶置业两个房地产开发平台公司。市场普遍预期，五矿地产退市后可借助母公司的资金与资源优势平稳度过行业低谷期。
同时，五矿地产退市后与中冶置业的整合可能，也成为市场关注的焦点。
不过需要注意的是，中冶置业自身也面临业绩缓解压力。2025年上半年，中冶置业净利润为-17.77亿元。
从行业整体来看，多位业内人士认为，随着房地产市场深度调整，上市房企退市潮不可避免。
中指研究院企业研究总监刘水指出，短期内，仍会有更多上市房企退市。
退市并非终点，而是企业生命周期的一个转折点。正如市场分析师所言，当这些“兼职型”地产央企都开始撤离，我们或许正在见证一个时代的终结，以及另一个时代的开始。
房地产行业正经历一场深刻的结构性变革，这场变革不仅关乎企业个体的命运，更关乎整个行业未来走向与发展模式。
当潮水退去，方知谁在裸泳；当盛宴结束，留下的需要重新思考前行的方向。
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