上海第九批土拍名单官宣，9宗宅地总起始价169.11亿元
上海土地市场近日迎来第九批次住宅用地集中公示，共推出9宗优质地块，总起始价高达169.11亿元，将于11月24日正式开拍。
上海土地市场近日发布第九批次土拍名单，共推出9宗优质住宅用地，总出让面积约29.58公顷，总起始价约169.11亿元。
这些地块分布于浦东川沙、杨浦定海、杨浦五角场、宝山高境、宝山庙行、嘉定、奉贤、青浦练塘和青浦蟠龙等多个区域。
与前期批次相比，本轮供地结构性分化加剧，整体热度预计将延续 “核心稀缺、外围承压” 的格局。
01 地块分布概况
本批次土拍共推出9宗涉宅地块，总出让面积约29.58公顷，总建筑面积约55.26万平方米。
从区域分布看，杨浦区、宝山区和青浦区各推出2宗地块，浦东新区、嘉定区和奉贤区各推出1宗。
这一区域布局呈现出明显的 “郊区化” 特征，除杨浦两宗地块外，其余7宗均位于宝山、嘉定、奉贤、青浦等外环区域。
从规划指标看，这批地块容积率普遍控制在1.0-2.8之间，有利于打造宜居社区。
02 核心优质地块详解
杨浦滨江地块（杨浦区N090602单元K8-03地块） 是本轮土拍中的焦点。
该地块为普通商品房用地，占地1.39公顷，容积率2.28，建筑面积约3.17万平方米。
地块坐落于杨浦滨江南段，距离12号线隆昌路站和爱国路站均在1公里内，步行约700米即可抵达一线滨江区域。
周边配套成熟：国际时尚中心、杨树浦电厂改造项目及超级合生汇等项目近在咫尺。
不过，该地块也面临不小的市场挑战。西侧一路之隔的缦云上海主推206–229㎡大户型，均价约12.2万元/㎡；中海云邸玖章则于10月15日加推146套91–103㎡户型，均价约12万元/㎡，市场竞争格局较为激烈。
杨浦江湾镇综合地块（杨浦区N090501单元A3a-03等地块） 是一宗综合性地块，占地5.55公顷，包含两宗普通商品房用地及一宗租赁住房用地。
该地块最大亮点是紧邻3号线江湾镇站，具备地铁上盖开发潜力。
但短板同样明显：地块紧邻逸仙路高架，对项目的降噪处理提出较高要求。
03 其他区域地块分析
浦东川沙综合地块（浦东新区PDP0-0706单元C05A-18等地块）位于成熟板块，距2号线川沙站约500米，商业配套齐全。
地块包含商品房与餐饮旅馆业用地，周边新房项目陆家嘴锦绣云澜去化表现一般，预计热度有限。
宝山区两宗地块呈现鲜明反差。庙行地块（宝山区N120702单元B2-08地块）位于庙行板块，占地5.6公顷，容积率1.8，距离呼兰路站约500米。
庙行板块新房供应稀缺，市场热度较高。
相比之下，高境地块（宝山区N12-0302单元U3-01地块）虽然位于高境板块，邻近18号线殷高路站与上海财经大学站，交通便利，但周边新房市场几乎 “冰封”。
青浦两幅地块亦呈现两极分化。QPS3-0101单元21-01地块位于练塘镇，容积率1.05，预计将打造别墅类产品，但地缘属性强。
而QPPO-0101单元17-05地块位于大虹桥蟠龙附近，容积率2.2，适宜打造改善型小高层产品。
然而，近年来大虹桥板块热度明显回落，今年6月徐泾东一宗住宅地块以底价成交，区域新房去化速度放缓。
04 市场趋势与影响
本次土拍是上海年度供地计划中的重要一环，不仅增加了地块数量，更在区域布局与产品结构上做出显著调整。
通过 “中心区减量、外围区补仓” 的策略，既缓解了核心区域的去化压力，也为郊区注入了新的住宅活力。
从供应结构看，这种供应格局既符合城市发展规划，也能有效缓解中心城区用地紧张的局面。
值得注意的是，部分地块规划条件较为复杂，如杨浦五角场地块就包含三种不同用途，这对开发商的综合开发能力提出了更高要求。
同时，随着 “三道红线” 政策的持续实施，房企拿地策略可能会更趋谨慎，更注重地块的盈利性和去化速度。
据土地市场信息，上海第九批次土拍将于11月24日正式开始交易。随着这些优质地块的入市，将为上海楼市注入新的活力，增加市场供应，缓解部分区域房源紧张的状况。
土地市场的持续活跃也反映出上海作为一线城市的基本面仍然稳健。
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