万科再拿地，房企在热点城市积极寻找“确定性”
成都犀浦街道两宗相邻宅地以3.16亿元底价成交，举牌者是万科联合体，而在几个月前，石家庄3宗宅地也被同一家企业收入囊中。
10月22日，成都2宗郫都区犀浦街道涉宅用地成功出让，两宗地块位置临近，均由万科&成都润弘投资竞得，总成交金额3.16亿元。
而在不到三个月前，万科联合体刚刚以8.94亿元包揽了石家庄3宗住宅用地。
这些接连落子的背后，是房企在土地市场持续分化环境下，对核心热点城市价值的坚定看好，以及对确定性机会的积极寻找。
01 市场分化：核心城市优质地块受追捧
当前土地市场正呈现明显的“K型分化” 态势。
一方面，全国土地市场整体表现仍偏弱，三季度300城住宅用地成交面积同比下降13.2%，土地出让金同比下降10%。
另一方面，核心城市优质地块依然抢手。今年前三季度，300城住宅用地出让金同比增长12%，成交面积却下降8%。
这一增一减的背后，是房企投资高度集中于核心城市的结果。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出：“今年以来房企拿地持续聚焦北上深、杭州、成都等核心城市，叠加核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应力度，带动前三季度重点300城土地出让金同比增长。”
02 房企策略：审慎与聚焦并存
在市场整体低迷的背景下，房企的拿地策略也发生了明显变化。
审慎投资成为主旋律。三季度，300城住宅用地平均溢价率降至5.8%，较一季度的13.4%明显回落。
低溢价率反映出房企在拿地时更加理性，不再盲目追高，而是精打细算追求确定性收益。
聚焦核心成为房企的共同选择。从万科近期的拿地布局来看，成都、石家庄、徐州等二线核心城市是其重点关注区域。
这些城市通常具备人口持续流入、产业支撑强、市场需求相对稳健的特点，为项目去化和资金回笼提供了更好保障。
03 案例解析：成都地块的确定性价值
以万科最新获得的成都郫都区两宗地块为例，我们可以清晰看到房企如何评估地块的“确定性”价值。
位置相邻的两宗地块，总面积约69.37亩，综合容积率1.5，适合打造低密度改善产品。
其中，PD2025-13地块为住宅兼商服用地，商业服务业计容建筑面积占总建筑面积的6%至10%。
这一规划既保证了社区商业配套的完善，又避免了商业占比过高对居住品质的影响。
两宗地块均以底价成交，楼面价分别为4550元/平方米和4570元/平方米，这一成本价给予了项目未来定价足够的灵活性和安全边际。
04 趋势展望：四季度或迎来供应高峰
面对未来土地市场趋势，多家机构预计四季度将迎来供应高峰。
曹晶晶分析称：“四季度通常是一年推地高峰，近年来四季度推出规模占全年比例在40%左右，预计市场供应将有所增加。”
然而，供应增加并不必然导致市场热度上升。土地市场的真正回暖，最终取决于新房销售市场能否持续好转。
克而瑞研究中心数据显示，今年5月，TOP100房企实现销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%。
部分房企表现亮眼，绿城中国、中海地产等企业单月销售业绩同环比均实现明显提升。
这种销售端的逐步企稳，为房企在土地市场的积极行动提供了底气。
土地市场的温度计显示，资金正从“广撒网”转向“精准滴灌”。当大多数城市仍需面对低温运行的市场环境时，像成都、广州这样的核心城市，其优质地块依然能引发企业竞逐。
房企的拿地策略从未如此清晰——聚焦核心城市，精选优质地块，控制拿地成本。在这种逻辑下，未来的土地市场将继续分化，而房企则在不确定性中努力寻找那些稀缺的确定性。
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