华夏中海商业REIT深交所成功上市，认购金额近1600亿
发售阶段公众认购倍数高达361.9倍，国内消费基础设施REITs市场迎来新突破。
10月31日，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金（证券简称：华夏中海商业REIT，代码：180607）在深圳证券交易所成功上市。
该REIT发行价格为5.281元/份，募集资金总额15.843亿元。截至上市首日收盘，基金价格达每份5.455元，较发行价上涨3.29%。
这一表现反映了市场对这只创新性REIT产品的积极认可。
01 项目背景
华夏中海商业REIT由中海集团、华夏基金和中信证券联合推出，是中国建筑集团的首支公募REITs。
这一产品的推出标志着中海在构建多类资管平台、培育第二增长曲线方面取得重要突破。
项目从收购到上市仅历时五年多，成为消费REITs中最快实现“收购-改造-提升-上市”闭环的案例之一。
深交所副总经理李鸣钟在上市仪式上表示，华夏中海商业REIT的上市进一步丰富了境内公募REITs的资产类型，有助于提升整体市场规模与活力。
02 资产亮点
华夏中海商业REIT的底层资产为佛山映月湖环宇城购物中心，位于广东省佛山市南海区。
项目区位优势显著：地处广佛同城核心区域，5公里范围内覆盖超过80万消费人口，且3公里范围内无同类竞争产品。
该项目原为南海怡丰城，2014年开业。2020年3月，中海商业完成收购后，通过业态重组、品牌焕新和场景再造实现了经营效率的显著提升。
经营改善成效显著：出租率从2020年末的约81%提升至2025年3月末的约98%。
2020-2024年间，项目营业收入年均复合增长率达24.75%，销售额年均复合增长率为22.82%，客流年均复合增长率为19.20%。
03 市场热度
华夏中海商业REIT在发售阶段获得了市场高度认可，认购规模创下历史纪录。
网下询价拟认购数量总和为初始网下发售份额的374.72倍，创下市场新高。
公众投资者有效认购申请确认比例仅为0.2763%，有效认购倍数高达361.9倍。
整体来看，比例配售前认购金额累计近1600亿元，是其拟募集规模的100.5倍，凸显市场对优质消费基础设施REITs的强烈需求。
04 投资价值
根据测算，华夏中海商业REIT展现出稳健的投资回报潜力。
该基金2025年4月1日至12月31日的预测净现金流分派率为4.00%（年化），2026年预计为4.21%。
这一收益水平在当前市场环境下颇具吸引力，为投资者提供了参与商业地产的便捷工具。
中海集团拥有丰富的可扩募资产储备，总规模超过350万平方米，为华夏中海商业REIT未来的持续扩募提供了充足储备。
基金管理人华夏基金和计划管理人中信证券在消费REITs领域经验丰富，为产品的稳健运营提供了专业保障。
05 市场意义
华夏中海商业REIT是首单以收购盘活模式落地的消费REITs，为商业地产行业从“重开发持有”向“轻资产运营”转型提供了可复制范本。
截至10月31日，全市场共有12只消费基础设施REITs产品，基金发行规模超302亿元。
消费REITs已成为公募REITs市场的重要组成部分，年内平均涨幅达35.00%，远超其他类型。
中海发展助理总裁、中海集团董事长颜建国表示，借助REITs工具，中海不仅可盘活存量资产、拓宽融资渠道，回收资金将用于新商业项目开发，构建“轻重并举”的资产管理双引擎模式。
随着消费REITs市场持续扩容，华夏中海商业REIT的上市为投资者提供了分享消费升级红利的新渠道。
其独特的“收购-改造-提升”模式也为商业地产行业提供了存量资产盘活的新思路。
未来，随着中海集团等专业运营机构持续通过扩募机制注入成熟资产，REITs平台有望进一步增强市场活力，推动公募REITs市场迈向高质量发展。
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