1466亿专项债试水收储多地创新模式破题收益瓶颈

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xinwen.mobi 发表于 2025-9-12 09:14:25 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2024年年末以来，利用地方政府专项债券支持回收闲置土地和收购存量商品房用作保障性住房的政策被视为破解房地产库存困局的新思路。截至2025年9月3日，全国已落地537个专项债收储项目，用于支持这两个领域的专项债使用规模为1466亿元，但其中用于收购存量商品房的债券只有18个，比重不足4%。在推进过程中，受制于定价机制与收益率平衡等难点，专项债收储总体进展缓慢。不过，部分城市通过创新实践为破解核心难题提供了有益经验，具体如下：探索合理定价机制：重置成本法：兰州、惠州、银川、青岛、沈阳、西安等城市参考同地段保障性住房重置价格设定收储价格上限。例如西安、福州将保障房配售价格锚定为同地段商品房价格的5折左右，既控制财政支出，又为房企提供明确预期。市场比较法：杭州、广州等城市按周边房源市场价或“土地成本+建安成本”定价。如杭州临安区以不超过周边商品房及车位估价为限，广州增城区直接核算房企实际开发成本，更贴合企业利润诉求。多路径提升收益率：激活附属资产收益潜力：浙江部分项目通过配套商业空间租赁、停车位收费等补充租金收入，使综合收益率提升至3%以上，满足专项债偿付要求。存量盘活—土地增值—收益反哺：杭州上城区项目引入专业运营商，以“基础租金+增值服务分成”模式提升收益，还将收储存量房节省的土地指标置换为核心区高价值地块出让，把部分土地溢价注入保障房偿债基金。跨区域“肥瘦搭配”：安徽省将合肥市包河区、滨湖新区等核心地段的高收益保障房与合肥都市圈内周边县域保障房项目整合为一个资产包，通过“肥瘦搭配”将经营性地块开发收益反哺安置房及公共服务建设，该模式被住房城乡建设部列为全国典型经验推广。此外，受访专家还建议通过超长期特别国债支持收储、优化债贷组合、完善保障房REITs发行等方式优化收储的融资和退出机制，以破解专项债收储项目“成本高、收益低”的难题。

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